Uno studio di Tecnocasa svela quanto si riesce davvero a trattare sul prezzo di un immobile e quali fattori fanno la differenza nelle principali città italiane.
Chiunque abbia cercato casa almeno una volta lo sa bene: il prezzo pubblicato negli annunci raramente corrisponde a quello finale. In Italia, la contrattazione immobiliare è una fase consolidata del processo di compravendita, e coinvolge tanto l’acquirente quanto il venditore, entrambi con interessi contrapposti. Secondo uno studio dell’Ufficio Studi di Tecnocasa, lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto è attualmente pari al 7,8%, segno che la trattativa rimane un passaggio tutt’altro che formale. Il report, aggiornato al secondo semestre del 2024, evidenzia come questa percentuale vari sensibilmente da città a città.
Palermo guida la classifica degli sconti
Se a livello nazionale la media si ferma al 7,8%, ci sono città dove il margine di manovra è molto più ampio. Palermo, in particolare, registra la percentuale di sconto più alta d’Italia, con un abbattimento medio del 11,7% sul prezzo iniziale. Seguono Genova (9,9%) e Napoli (8,4%), dove la dinamica tra domanda e offerta spinge i venditori a essere più flessibili. All’estremo opposto troviamo Verona, dove la trattativa è più contenuta: qui lo sconto medio è del 5,2%, segnale di un mercato più equilibrato o di una domanda particolarmente vivace. In linea generale, margini più alti corrispondono spesso a un’elevata offerta e a una domanda più debole.
Stato dell’immobile, efficienza energetica e scopo dell’acquisto
Ma su quali elementi si gioca davvero la trattativa? Secondo Tecnocasa, i tre fattori principali sono:
- lo stato dell’immobile,
- la classe energetica,
- il motivo per cui si acquista.
Una casa da ristrutturare può comportare uno sconto medio dell’8%, mentre una abitazione già ristrutturata si attesta su un ribasso del 6,8%. Le nuove costruzioni, invece, si difendono meglio, con un margine medio del 4,7%. Quanto alla classe energetica, i numeri parlano chiaro: le case in classe A si trattano in media del 4,6%, mentre quelle in classe F e G arrivano a una contrattazione dell’8,7%. L’attenzione ai consumi è sempre più determinante, anche in fase di acquisto.
Investimento o prima casa: cambia anche il margine di sconto
Infine, il motivo dell’acquisto incide significativamente sulla forza negoziale. Chi compra per investimento è generalmente più incline a trattare in modo aggressivo, cercando di massimizzare la redditività futura dell’operazione. In questi casi, lo sconto tende a essere maggiore rispetto a chi cerca una prima casa e ha un legame più emotivo e funzionale con l’immobile. Al contrario, i venditori sanno che, in presenza di un investitore, la posta in gioco è più bassa e sono disposti a scendere di più sul prezzo pur di chiudere l’affare. Un equilibrio delicato, fatto di esigenze, valutazioni e margini da limare con attenzione.