Anche chi affitta un terreno può trovarsi nella necessità di avviare uno sfratto.
Sebbene l’associazione tra morosità e sfratto venga spesso collegata solo agli immobili residenziali, la normativa prevede una procedura analoga anche per i fondi agricoli. Si tratta dello sfratto agrario, un procedimento giuridico pensato per tutelare il locatore in caso di inadempienze contrattuali da parte dell’affittuario.
A differenza della locazione abitativa, lo sfratto agrario segue regole precise che si applicano esclusivamente a contratti relativi a terreni. I casi più comuni riguardano il mancato pagamento del canone, la costruzione di opere abusive o l’occupazione del fondo oltre i termini stabiliti. Dal 2024, grazie al Decreto Legislativo n. 164 del 31 ottobre, la procedura è stata semplificata: l’articolo 658 del Codice di Procedura Civile è stato esteso anche ai contratti agrari, garantendo tempi più rapidi e strumenti più efficaci per il recupero del fondo.
Contratti agrari: durata e caratteristiche fondamentali
Prima di entrare nel merito della procedura di sfratto, è utile chiarire alcuni aspetti specifici del contratto di affitto di un terreno. Questo tipo di contratto si differenzia da quello abitativo soprattutto per la durata.
Salvo accordi sindacali differenti, la durata minima prevista per i contratti agrari è di 15 anni. Alla scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo, a meno che una delle parti non manifesti la volontà di interrompere il rapporto contrattuale almeno dodici mesi prima.
Esistono però situazioni che possono giustificare una risoluzione anticipata del contratto, legate a tre motivi principali:
- morosità nel pagamento del canone;
- costruzione di opere abusive sul fondo;
- permanenza del conduttore sul terreno dopo la fine del contratto.
In ognuno di questi casi, il locatore può avvalersi dello strumento dello sfratto agrario.
Come avviare la procedura di sfratto agrario
Con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 164/2024, anche per i terreni è ora possibile seguire una procedura semplificata, simile a quella prevista per gli immobili residenziali. Il primo passo per il proprietario consiste nella contestazione formale dell’inadempimento, che deve avvenire tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC).
Se l’affittuario non salda i canoni arretrati entro il termine indicato nella comunicazione, il locatore può procedere con la notifica di un atto di citazione per comparire in tribunale. A quel punto, il giudice valuterà la situazione e potrà convalidare lo sfratto, fissando una data per il rilascio del fondo.
Da notare che lo sfratto non equivale allo sgombero: quest’ultimo rappresenta un’azione forzata successiva, da avviare solo se l’affittuario non lascia il terreno entro i termini stabiliti dal giudice.
Cosa può fare l’affittuario e quali sono i tempi
L’affittuario ha comunque alcune possibilità di difesa. Può decidere di opporsi allo sfratto, trasformando la procedura in una causa ordinaria, oppure richiedere un termine di grazia per regolarizzare la propria posizione debitoria.
In entrambi i casi, i tempi si allungano, ma la legge impone comunque una tutela dell’interesse del locatore, che può ottenere il rilascio del fondo nei tempi più rapidi rispetto al passato.
Con la nuova normativa, i procedimenti di sfratto agrario risultano più snelli, pur mantenendo le garanzie per entrambe le parti coinvolte. Una svolta importante per chi possiede terreni in affitto e cerca di far valere i propri diritti in tempi certi.